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房企负债率不断攀升催生整合时代

□北 青

  最新统计数据显示,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超3万亿元,同比增幅达34%。2017年,63家上市房企的平均负债率为78.6%,比上年上升1.9个百分点;其中,有18家资产负债率超过80%红线,占比超过29%。

  房企负债率不断攀升,意味着风险不断加大。近两年,房企都在想方设法通过各种渠道筹集资金,以缓解资金紧张的矛盾。过去,从银行贷款方便得像自掏腰包;如今已明显收紧,信托等融资手段亦受严格约束,无法再大规模融资。一部分房企把融资目标转向境外,但对一些规模不大、市场影响及信誉都不太过硬的房企而言,此路颇不畅通。无奈之下,少数房企只能求助于地下金融组织,从而让风险进一步扩大。

  房企负债率攀升与楼市低迷有关。而市场低迷除受调控影响外,也与房企前些年过度高价拿地,导致商品房建设成本太高有关。面对调控持续收紧,很多房企想通过降价回笼资金,但这又可能导致亏损;为确保不亏损,有的房企捂盘惜售,结果捂的时间越长、亏得也越多。房价在调控之下上涨基本停止,财务、管理成本确不断增加,不少房企难以维持资金正常运行,资金链越来越紧便在所难免。

  在房地产行业,一向是资金实力决定土地谈判能力、融资能力决定市场竞争能力——谁能在市场融到资、具有强大资金实力,即可在拿地、经营、价格等方面拥有更大话语权、决定权、影响力。那些规模较小、实力不强,尤其是资金实力、融资能力不足的企业,显然难有较大话语权。基于此,房地产领域会否迎来一场整合之风值得关注。

  前几年也曾出现类似情况:很多人认为房地产会掀起一场整合之风,甚至最终出现几家超大型房地产开发企业垄断市场的格局;然而整合并未发生,除了少数小企业关门,其它房企基本没变化。主要原因在于,前几年市场波动尤其是房价持续上涨,让房企拥有生存空间及条件。眼看有的房企不行,房价却上涨、市场需求也增多,于是这些房企便缓过气来。而现在,此轮调控仍在进行中,市场变化尤其是房价持续上涨的条件并不存在,房企想活下去必须有足够资本做支撑、足够资金做保障,还需有舍得赔钱的心理准备及条件。

  从企业角度说,当然不希望资金链断裂、企业破产,因为这将令投资人遭受重大损失;从银行角度说,也不希望看到房地产企业资金链断裂,因为很多开发企业的大部分资金来自银行,企业若有风吹草动,银行会随之风险大增;从政府角度说,更不希望出现房企破产问题,因为无一家房企不是“绑架”着一批企业,若其中一家企业出事,其它企业都会跟着受累,这肯定不是好事。

  中央多次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”原则,并将房地产调控的部分权力、责任交给地方政府,后者不会轻易做出放松调控的决定。对不少房企而言,日子只会过得越来越紧,只能精打细算勉力维持;若想采取继续扩大债务方式“死扛”,指望等待调控放松来缓解自身压力,这种愿望几乎注定要落空。

  为避免房企资金链断裂甚至大面积破产、避免出现剧烈震荡,唯有走行业整合之路,让有实力、有能力、有市场的房企整合其它房企。一方面应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”原则不动摇,继续完善政府调控的“有形之手”;另一方面,应充分运用市场配置资源的“无形之手”,发挥市场主体做大做强的主动性、市场竞争的积极作用。如此一手抓调控、一手抓整合,才能共同创造房地产市场健康可持续发展的政策环境、市场条件。

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