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正文

  1月16日,自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。这意味着,通过试点实施方案的城市已扩大至18个城市。集体建设用地建设租赁住房能给贵阳楼市、贵阳人带来什么?人们什么时候能享受到这一政策的红利?

  专家表示,这一政策的出台,标志着国家在租购并举方面迈出了实质性一步,在打通土地用途这一壁垒后,贵阳房屋租赁市场将迎来大发展,预计在今后三年左右,租赁质优价廉的房屋不再遥不可及,多类人群将享受到租赁住房带来的红利。

贵阳住房租赁市场迎供给侧改革

□余珉琨

坚持“只住不炒”定位

  自然资源部与住房和城乡建设部针对此次出台的政策表示,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,按照区域协调发展和乡村振兴的要求,促进建立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度,实现城乡融合发展、人民住有所居,增加人民群众的获得感。

  面对居高不下的房价,国家早在几年前就出台了发展房屋租赁市场的相关文件规定,为此,贵阳市住建部门也出台了多种政策发展房屋租赁市场,但相对于庞大的租房需求,目前贵阳建设的公共租赁房屋数量难以满足全部的市场需求。

  资深房评人、中国房地产协会理事张江平表示,专门用于租赁的房屋建设,主要瓶颈在于政策及土地,其中土地问题尤为突出。“按照我国规定,只有国有建设用地上才能建商品房,集体建设用地上建成的住房,被称为‘小产权房’,不被法律认可”。他表示,在这样的背景下,出现了这样一种景象:同样是土地,因“国有”与“集体”身份不同,前者往往是受到追捧的“明星”,后者则少人问津。

  现在,国家试点许可政策的出台,或将打破两者之间的鸿沟,土地问题解决了,再配合政策红利,贵阳租赁住房的供应量必将大幅增加。

政策信号意义很强

  如果说之前的“租售同权”、“只租不售”等都还是从“需求侧”入手对房地产市场进行引导的话,那么这项政策就是扎扎实实的“供给侧”改革。

  对于试点新增加的5个城市,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这意味着集体建设用地建设租赁住房试点进入了2.0版本。“此前试点的城市表现为流动人口规模大,租赁市场需求比较旺盛。而试点新扩容的5个城市,同样属于规模大、流动人口多的城市。但更为关键的是,通过发展租赁市场,可以对冲高房价。”严跃进说。

  严跃进认为,第二批试点获批的信号意义较强,预计在2019年下半年,房价上涨过快的城市也有加入试点的可能。此外,随着《土地管理法》和《城市房地产管理法》修改工作的推进,后续集体建设用地改革的力度会更强,这将利好租赁供给端和租赁市场的活跃。

新型城镇化建设催化剂

  房地产专栏作家、资深房评人谢国荣表示,贵阳此次集体用地建设租赁住房的试点改革,毫无疑问将有利于推动贵阳楼市结构的持续优化。

  他表示,盘点目前贵阳楼市的库存量,很大一部分都集中于中高端,经济型住房特别是房屋租赁市场的发展相对较慢,而此次政策的实行,在未来几年,贵阳租赁住房数量大幅增加后,在楼市的低端市场将形成有力支撑,对优化贵阳楼市结构,形成良性发展格局有着重大意义。

  对于整个城市来说,盘活大量的农村集体存量建设用地,对于促进城乡经济协调发展,加快构建租购并举住房体系,推动乡村振兴、新型城镇化进程等等,都有重要的现实意义。贵阳房地产行业的良性发展,也将在协调房地产和经济发展的关系方面,以及贵阳大力发展的大数据、高端制造、高新产业等实体经济的革新等方面注入持续动力。

  谢国荣表示,这一政策出台后,贵阳公租房建设的步伐也将进一步加快。2018年,贵阳市累计建成10.16万套公租房。这些公租房在完成主体建设的同时,项目道路、供电、供水、排污、消防等硬件配套设施也完成了同步建设,而小区生鲜超市、医院、社区、幼儿园、图书室等也在加快建设中。《贵阳市2018年申请公共租赁住房保障标准》中指出,除了将困难群众纳入保障范围之外,来筑务工家庭、新就业职工、刚参加工作的大学生等群体也纳入了保障范围。

未来几年很值得关注

  业内人士表示,贵阳首批的新型租赁住房,有可能在今年就获批开工建设,并且到2020年预计有1万套投用。

  资深房地产策划人张彤表示,此次贵阳集体用地建设租赁住房,主要强调只租不售,项目宗地只能办理整体产权,不得分割登记。有别于其他城市,贵阳此次建设又以精准扶贫精准脱贫为背景,以“城乡三变”改革(贵州省全面推进农村资源变资产、资金变股金、农民变股东改革)为路径,以建设公平共享创新型中心城市为总目标。

  从目前第一批试点的区域的租赁市场来看,主要以居民零散居住为主,量小面窄,其中农村地区占据了很大比例,政策出台实施后,在未来几年,将极大地推进“农村三变”和“城市三变”改革,中低收入群体将主要受益。

  张彤说,此次政策的出台,给农村集体经济和外来务工者带来了利好消息,对贵阳楼市结构的优化意义重大、影响深远。在未来几年,基于集体用地的低租赁住房的审批、建设、分配等环节很值得关注,它也能很大程度上影响贵阳楼市发展。他表示,结合目前贵阳楼市大背景来看,1万套左右的租赁房屋,只占据了一小部分,而且这类租赁房屋的立项、审批、建设、租赁还有一个较为漫长的过程,再加上目前集体土地多在城乡接合部,周边产业与配套仍在发展中,因此对外来人口吸引力在未来几年才有可能明显显现。因此,从房价上来看,房屋租赁市场对贵阳房价的整体影响力仍然较弱,仅可能在局部产生。

  (据新华网)

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