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正文

房地产税怎么征收才合理

□侯一麟

  一提到房地产税,社会舆论中总是暗藏着一种焦虑情绪。房地产税什么时候来?以哪种方式征收?房地产税会对房价造成冲击吗?针对这些公众关心的话题,新华网思客专访了美国西拉丘斯大学教授侯一麟,他设计了一套房地产税的征收办法,是否能缓解人们的“房地产税焦虑”?

  征收房地产税的目的是什么?

  当下,市场对房地产税的争议,可以用“爱恨交加”四个字形容。支持者希望它能调控房价;反对者恐其增加自身纳税负担,外界称之为“房地产税焦虑”。然而,侯一麟却指出,征收房地产税的目的在于切实提高老百姓的基本公共服务。

  他认为,一个好的税制一般应符合五大设计原理,即税负公平、注重效率、税政得当、税入充足、公开透明。只有体系成立、逻辑科学,同时有助于提高经济效率,这样才能称为最优设计。

  税负公平在于对所有的公民一视同仁,凡是房地产税设置范围内的建筑,均纳入到辖区税基。只要是房地产都在征税的范围内,这就实现了公平。无论个人拥有税基的大小,也就是无论有几套房,在辖区内施行统一的税率,有几套房就交几套房的税。房地产税的设计不应仇富,也不歧视投资。而税收的用途则使辖区内全体纳税人受益,即政府提供相应的基本公共服务和公共产品。

  注重效率是要注重房地产税的经济效率,征收了房地产税之后,企业、家庭、个人都不应当改变行为来避税,如果有人改变行为去避税,对社会来讲就是经济效率的损失。

  税政得当是指房地产税的征收办法要行得通,这就要求税收的设计精细完备。所以房地产税的税基评定不交给社会或者私营部门,应该在市或者区县一级政府单独设立部门进行评定。

  税入充足指的是开征房地产税的收入是否充足,是否有征收的潜力,如果征收不到多少收入的话,就失去了开征的基础。

  公开透明要求房地产税的征收要在公开、透明的环境中运行,这是赢得公众信任的基础。而且公开、透明是一个税制内嵌的自我纠错机制。任何一个税收制度设计的如何完美,也离完美差得很远。但是只要是公开透明的,随时都可以纠错。

  所以,最优设计下的房地产税一方面能够充实税收,另一方面也能切实提高老百姓的基本公共服务。财政是手段,政府的主要职能是保障人民的生活,提供基本的公共服务,并使人们的生活随着经济社会的发展稳步提高。

  如何征收房地产税才合理?

  侯一麟表示,按照国际经验有三种征收方式:一是按照价值,就是房子的市场价值。二是根据房租,房屋出租能值多少钱。第三个办法是按照单位,就是按套,一套征多少钱。实际上按套、按单位征收房地产税这个办法多用在前苏联和东欧国家,这种征收方法并不科学。

  根据中国的国情,人口多,地域辽阔,而且区域之间差别较大,按照房子的市场价值计税,实际上是不二选择。所以房地产税可以设计成两个部分,一部分是国有土地的地租,一部分是公共服务的税。

  买房之后,房子的市场价值是波动的,尤其是经济好的时候,房地产一定是升值的,主要体现的是地价升值。所以按价值征收,就是按照当年当地的市价。

  另一方面,辖区内政府为民众提供公共服务,征收相应的公共服务税,即收益税,公民所享受的收益与税收是相匹配的。这部分公共服务,即公共安全、市政建设、基础教育、医疗卫生四大块服务都提升一个水平的话,综合每年的物价指数,所需要的财政投入基本上是稳定的。这部分税收的征收就可以按照以支定收,就是需要多少钱就去征多少税。

  所以房地产税的征收,应当根据房地产的当年评估(市场)价值,施用辖区统一税率。税基尽可能放宽,税率以支定收,压至最低,起始约为0.1%-0.5%的实际税率。当房价上涨很高,那么税基也就扩大了很多,而所需要的公共服务支出大致稳定的时候,税率一定是往下降的,对于业主来说,缴纳的税金每年来讲也是差不多的。

  一次性交了土地出让金,该如何征收房地产税?

  对于已经买房的业主来说,在购买房子的时候,已经一次性付清了房屋70年产权所附加的土地使用出让金,该如何征税呢?

  侯一麟说,这就需要我们在开征前后做一个衔接,已经缴纳了70年土地使用出让金的,那么在70年使用期之内,这一部分就不用交了,每年只需要缴纳公共服务税部分;如果是房地产税施行后才买房的,那么房地产税就按照地租和公共服务税两部分征收。70年产权到期之后,从第71年开始,每年缴纳地租和公共服务税两部分。

  所以开征房地产税前和开征之后的区别在于计算的方法不同,实际上是一样的。但是这样一来,就会对房价有很大的影响。地租在房价中的占比很高,一旦地租分期支付,房价一下就下来了,对于老百姓来讲是很大的实惠,对于刚毕业的年轻人和低收入人群来说,贷少量的钱就可以买得起房子。但是实际上交的钱是一样的,只是算法不同,这样两者就衔接起来了。

  对房地产市场有怎样的冲击?

  一旦房地产税按照这种设计征收,是否会对市场造成很大的冲击呢?很多人对这个问题都相当迷惑,侯一麟解释说,征收房地产税对于房价没有直接、必然的联系,房价的高低取决于供需,无论如何征税,全国人民都到北京来买房,价格还是下不来,只要需求大于供给,房价一定是往上升的。

  一旦征税之后,房价等于提高了,价格提高后就能压制需求。但是反过来,你所征收的税用于提供公共服务,服务的质量提高之后,也会刺激需求,这样两者有可能相抵,最后谁压过谁取决于具体的情况。

  房地产税的征收又会对老百姓的生活产生什么影响?侯一麟说,简单地讲,百姓持有的房地产有成本了,如果有好几套住房,所有的房子都要交税,这时持有的成本就增加了。对于民众的理性投资有很好的引导作用,一旦征收房地产税,很多投资者的预期就改变了,以前很多房地产投资都是冲动型的,以后就会更加理性化,这对于促进市场平和很有好处。所以房地产税的征收是房地产调控长效机制不可缺少的一个机制。

(据新华网)

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