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  当房企不再执着于规模之争,一场有关如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的竞争早已开启。

大房企悄然改变“赛道”:远离规模之争 转型已成共识

□王 营 陈 惠

  日前,万科周刊对外公布了郁亮在万科集团2019年目标与行动沟通会上发言。发言主题为《收敛聚焦,巩固提升基本盘》。郁亮提到,转型绝非易事。首先,要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验是,没有可能找到。

  既然如此,房企还需转型吗?再挤挤房地产的水分似乎更容易。但惯常带有危机感的万科给出的答案是,不赚最后一枚铜板。

  步入2019年,销售数据下滑、打折以及裁员充斥着行业。但硬币的另一面是,万科、龙湖等房企,早已开始选择适度调减对规模的执着,从而换来变革的先机。而其他大房企包括碧桂园、融创中国等的转型之路也早已开启。

  在龙湖官方发布的一篇《请回答2019:龙湖以智慧开启未来,用创新回应初心》中,龙湖对于自我定位也不再只是销售规模。龙湖明确“空间即服务”战略,并将围绕“善待你一生”的理念,实现网格化布局,数字化转型。

  当房企不再执着于规模之争,一场有关如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的竞争早已开启。

规模取舍

  开年销售低迷是大多数房企面前的第一份考卷。

  机构发布的TOP100房企销售榜单显示,2月单月房企整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。按照可比口径统计,2月百强销售额同比下滑11%左右。1-2月累计销售额,TOP20房企也有过半数均出现同比下滑情况。

  当然,短期销售数据参考意义不大,对于全年,克而瑞认为2019年是房地产市场销售“小年”,一二线城市成交量在政策趋缓下基本保持稳定,三四线城市依旧面临较大调整压力。长期来看,高杠杆经营、高增长模式注定不可持续,房企将由高速增长转向有质量增长。

  放眼长期,房地产也难以再现狂热场面,逐渐回归理性的市场下,行业又应该如何看待销售规模数字呢?

  万科无疑早已经放弃规模之争,从而争取战略上主动。“在过去3年,万科正是因为收敛聚焦,才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价的,这个代价是在过去3年里,我们不再是行业销售老大,不是所谓的行业规模之王。过去3年,我们放弃了规模第一,换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦,进入的是200-300个城市, 而非现在70-80个主要城市的话,我们不一定会丢掉销售老大的位置,但今天面对的困难和压力就会大很多。”

未来赛道

  在拥有诸多不确定性因素的当下,不再单纯追逐销售数据,房企未来的赛道究竟是什么?

  在与房企的交流中发现,至今为止,在转型的道路上,“让赚大钱的人去赚小钱”成为开发商转型一大障碍。那么,大房企们给出的解决方案是什么?万科的答案是“收敛聚敛,巩固提升基本盘”。基本盘是指保证万科“活下去”的关键,对万科集团而言,基本盘是开发业务。对物业而言,基本盘就是住区物业服务。基于战略,万科明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。

  郁亮也表示,尽管房地产行业还不错,但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去,所以我们必须要做新业务,这是万科未来竞争的重点。

  基于原有土壤生长新业务,并做业务协同,业务层面还有聚焦有探索,这也是龙湖在做的。龙湖将地产开发单一的主航道业务,发展为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进,并探索养老业务。而刚开始龙湖尝试商业时,也有很多人质疑经验和资金压力过大,但到明年底,龙湖商业租金将冲刺60亿元目标,良好的持有物业表现也帮助龙湖的评级接近国企的融资表现。

  有别于其他房企,在“空间即服务”战略下,龙湖还在加快数字化变革,将“空间即服务”核心落地的能力提炼,强化制造和管理空间、客户洞察及数据赋能、服务集成等方面的能力。而在业务产品化、数字孪生化、职能中台化的过程当中,不断把业务数据化,通过场景业务,形成平台能力,实现智能化。最终,实现降本、提效、提升用户体验。

  龙湖认为,这是快速变革的时代,龙湖要保持速度并驶入新的赛道。

  除了龙湖,融创中国将拓展竞争新赛道的目光锁定在文化产业。2018年12月,融创文化集团成立,其业务涵盖文化娱乐内容制作发行、影视拍摄一体化服务等。已被确认将纳入其中重要资产包括青岛东方影都、乐创文娱。由此,文化集团与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举,成为融创的四大战略板块之一。

  碧桂园在跃居行业老大之后,也于2018年加大在新业务板块的布局,将农业和机器人产业提升到与地产同等重要的位置,并任命碧桂园集团的二小姐杨惠妍接管新业务。

  也许在未来,规模已经不再受追捧,谁能开辟真正的竞争新赛道,谁才能成为市场中真正的“冠军”。

房贷利率维持低位

  2018年底深圳各大行便被陆续爆出利率松动,招商银行某房贷经理介绍,他所在的银行在深圳地区从2018年第四季度开始个人首套房贷利率为基准利率由上浮15%降为上浮10%,至今没有变化,放贷速度正常。

  据数据显示,2019年1月,全国首套房贷款平均利率为5.66%,连续两月回落。

  从城市来看,1月共有7个城市首套房贷利率出现下降,较2018年12月的17个城市有所减少,多数城市从去年12月出现下降后,今年1月保持稳定。

  四大一线城市中,1月上海首套房贷平均利率最低,为5.09%,广州为5.55%,深圳为5.57%,均较上月持平;但北京首套房贷款平均利率为5.43%,较上月回落0.02%,连续两月出现下降。

  相比于一线城市的小幅变化,二线城市房贷利率则历经了大面积回调。以天津地区为例,多家银行下调房贷利率,首套房利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%。哈尔滨二套房贷平均利率也由去年12月的6.45%跌至6.08%。

  数据还显示,在全国35个城市533家银行中,首套房贷利率走低或持平的银行数量占比超过九成,其中,有34家银行贷款利率回调,占比6.38%;有479家银行贷款利率较上月持平,占比89.87%。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,在银行年初信贷额度相对宽松的状态下,首套房贷利率上浮的幅度持续减少,其实也是意味着商业银行希望能够更多地发掘市场的个人房贷能力。但是对于市场来说,虽然房贷利率减少对于购房成本会造成一定的下调影响,但其实并不会对整个市场需求产生更多的拉动。

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